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Le agevolazioni fiscali per l'acquisto di fondi rustici
L’acquisto di terreni agricoli da parte di un privato o di società che non godono di agevolazioni è soggetta all’imposta di registro del 15% (con un minimo di 1.000 Euro) e all’imposta catastale e ipotecaria in misura fissa di Euro 50,00 ciascuna.
La legge prevede alcune agevolazioni fiscali per l'acquisto di fondi agricoli da parte di coltivatori diretti e di imprenditori agricoli professionali tutte riconducibili alla Piccola Proprietà Contadina - PPC - che, nonostante la definizione, oggi può essere utilizzata anche per l'acquisto di fondi di grande estensione.
L'agevolazione consente di effettuare trasferimenti a titolo oneroso di terreni agricoli pagando l'imposta catastale dell'1% sul prezzo pattuito per la compravendita e di applicare l'imposta di registro e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna e l'esenzione dall'imposta di bollo.
Tuttavia l'Agenzia delle Entrate ha stabilito che l'acquisto di terreni agricoli da parte di coltivatore diretto o IAP senza richiesta di agevolazione, pur avendone diritto, sconta l'imposta del 9% di registro (anziché del 15%).
Sono ammessi a godere delle agevolazioni gli atti di acquisto a titolo oneroso di terreni e di relative pertinenze purché qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici.
Gli atti di acquisto relativi a fabbricati sono ammessi all'agevolazione solo se situati sul medesimo terreno oggetto di acquisto.
L'agevolazione PPC compete a:
- coltivatori diretti e imprenditori agricoli iscritti all'INPS nella relativa gestione previdenziale;
- coniuge/parenti in linea retta di CD/IAP purché già proprietari di terreni agricoli e conviventi con il CD/IAP;
- i familiari coadiuvanti del coltivatore diretto e appartenente al suo nucleo familiare ed iscritti nella previdenza agricola come CD.
Con la legge di bilancio di previsione 2023 il legislatore ha stabilito che le agevolazioni previste per gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze si applicano anche a favore di:
- persone fisiche di età inferiore a quaranta anni che dichiarino nell'atto di trasferimento di voler conseguire, entro il termine di 24 mesi, l'iscrizione nell'apposita gestione previdenziale e assistenziale prevista per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali.
Si ricorda che per l'imprenditore agricolo professionale il legislatore nel 2004 ha stabilito che possono accedere ai trattamenti di favore previsti per l'imprenditore agricolo professionale anche i soggetti che tale qualifica non hanno ancora conseguito a condizione che si iscrivano subito nella gestione previdenziale e assistenziale e presentino istanza di riconoscimento iap e la conseguano nel biennio successivo.
Ora il legislatore concede l'accesso ai benefici PPC anche ai soggetti di età inferiore ai 40 anni che intendano intraprendere l'attività agricola in qualità di coltivatore diretto e imprenditore agricolo e che conseguano l'iscrizione entro i successivi 24 mesi nella gestione previdenziale e assistenziale.
In sostanza l'aspirante IAP under 40 può usufruire immediatamente delle agevolazioni e conseguire entro i successivi 24 mesi tanto i requisiti quanto l'iscrizione nella gestione previdenziale.
Allo stesso modo per l'aspirante coltivatore under 40 la sussistenza dei requisiti di disponibilità del fondo e di forza lavoro (condizioni da dimostrare per l'iscrizione all'INPS) è posticipabile a 24 mesi dall'acquisto agevolato.
L'agevolazione comporta l'obbligo di condurre il fondo acquisito per almeno 5 anni e l' obbligo di mantenere la proprietà per almeno 5 anni.
L'inosservanza agli obblighi comporta la decadenza dalle agevolazioni con recupero dell'imposta e delle relative sanzioni.
Il legislatore tuttavia concede la possibilità di trasferire o affittare il terreno prima che siano decorsi 5 anni purché la cessione sia effettuata a favore del coniuge, di parenti entro il terzo grado o di affini che esercitino l'attività di imprenditore agricolo
Peraltro, è doveroso ricordare che in caso di impedimenti giuridici alla coltivazione che non dipendono dalla volontà dell'acquirente- (es: espropriazione per pubblica utilità - successione) non si decade dall'agevolazione.
Le agevolazioni in territorio montano
Con la legge di stabilità 2017 - Legge, 11/12/2016 n° 232 - è stata ripristinata l’agevolazione della proprietà montana - già abrogata nel 2013 - che prevedeva l’applicazione di due imposte fisse, l'imposta di registro e l'imposta ipotecaria (200 euro ciascuna) e l'esenzione dell'imposta catastale, nel trasferimento di proprietà a qualsiasi titolo di terreni situati in zone montane.
L’agevolazione spettava non solo per la compravendita, permuta, eccetera e per gli atti onerosi in genere, ma anche per gli atti a titolo gratuito (es: donazioni e successioni). Gli acquisti dovevano però essere effettuati da coltivatori diretti allo scopo di accorpamento o arrotondamento di proprietà diretto coltivatrice.
La legge di bilancio 2023 - L. 197 del 2022 - ha riformulato l'agevolazione rimodulando i requisiti soggettivi ed eliminando il divieto di applicazione del trattamento agevolativo al primo acquisto.
La precedente misura riguardo alla finalità di arrotondamento o di accorpamento di proprietà diretto-coltivatrice, ha causato la negazione del trattamento ai trasferimenti di fondi rustici in favore di soggetti che non possedessero già un proprio fondo.
Scomparso qualunque riferimento a formazione, arrotondamento e accorpamento, ogni trasferimento è agevolabile, né sono dettate limitazioni dimensionali, in ampia prospettiva di facilitazione della salvaguardia della montagna, ex art. 44 Cost., perseguita mediante la cura dei territori affidata a chi li coltiva.
La rinnovata agevolazione per i territori montani si applica in favore di:
- acquirenti coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale;
- acquirenti che, pur non essendo iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale, si impegnano con apposita dichiarazione a coltivare o a condurre direttamente e il fondo per un periodo di 5 anni (la vendita e la dismissione dalla coltivazione entro i 5 anni dall'acquisto determina la decadenza dai benefici fiscali)
- alle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni.
Ai fini dell'agevolazione fiscale l'atto di trasferimento deve avere ad oggetto fondi rustici situati in territorio montano.
I territori montani sono qualificati in riferimento alla loro posizione obiettiva e precisamente:
- terreni situati ad altitudine di almeno 700 mt sul livello del mare e quelli rappresentati da particelle catastali che si trovano soltanto in parte alla predetta altitudine;
- i terreni compresi nell'elenco dei territori montai compilato dalla commissione censuaria centrale;
- i terreni facenti parte dei comprensori di bonifica montana.
